Právní poradenství při koupi nemovitosti v Rakousku

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v Rakousku je důležité si uvědomit, že nemovitosti na jeho území podléhají rakouskému právu. I přesto, že právní řád v Česku a Rakousku vycházejí ze stejného základu a mají mnoho věcí stejných či podobných, je nutné vědět, že se právo v obou zemích vyvíjí více než sto let samostatně. Mezi Českem a Rakouskem existují i vzájemné dohody, které usnadňují vzájemný styk, např. Dohoda o vzájemném uznávání ověřovacích doložek u podpisů nebo fotokopií. Faktem, ale je, že nabytí nemovitosti v Rakousku je v určitých aspektech odlišné než v České republice. 

Při výběru právních poradců klient musí apelovat na znalost rakouského práva, stejně jako na povolení vykonávat právní činnost i v Rakouské republice. Právo v Rakousku se dělí ještě podle zemského uspořádání, tzn. že se legislativa jedné spolkové země může lišit od jiné. 

Jazyková bariéra

I když hodně klientů disponuje vynikající znalostí Německého jazyka, mnohdy pročítání smluv, paragrafů a tzv. „právnické hantýrky“ může být problém. Naštěstí pro české klienty je výhodou, že jak v České republice (mezinárodní advokátní společnosti), tak v Rakousku vykonává právní činnost pro Rakouskou republiku mnoho právníků, kteří mluví česky. Při překladech smluv do Českého jazyka, které jsou zpravidla v německém jazyce (ve vyjímečných případech je přiložená anglická verze), často dochází k významným nedorozuměním. Proto apelujeme na spolupráci s rakouskými právníky. 

Kde hledat právní poradenství pro Rakouskou republiku v českém jazyce? 

• InWest AT – spolupracujeme s česky hovořícími právníky v Rakousku
• Rakouská advokátní komora - www.rechtsanwaelte.at (v německém a anglickém jazyce)

Právní poradenství v České republice

Pokud máte firemního právníka či si i přes všechna doporučení chcete najmout právníka, který má povolení vykonávat činnost pouze v České republice, jsme bohužel nuceni od obchodu ustoupit. Z naší bohaté zkušenosti víme, že při takových jednání dochází k velkým nedorozuměním z důvodu odlišnosti právních řádů a k následnému zdržování obchodů, které stojí strany kupujících, prodávajících i naší mnoho času a peněz.

Rakousko – odlišné aspekty nabytí nemovitostí v Rakousku

Každá fyzická nebo právnická osoba (společnost, nadace, družstvo, sdružení), která je v EU, může v nabývat nemovitosti v Rakousku. Je potřeba vzít v úvahu odlišnosti rakouského práva a rakouských zvyklostí.

1. Důvěra

Podle §883 ABGB (Občanský zákoník) je platná ústní i písemná dohoda. V Rakousku je zvyklostí, že co se sjedná platí. Ústně sjednaná dohoda má absolutní právní moc a platí i před soudy, se svědky i bez svědků. 

Pro uzavření koupě nemovitosti je však nutná písemná Kupní smlouva kvůli zavkladování do Katastru nemovitostí. 

2. Kaufanbot

Kaufanbot je závazné prohlášení o koupi, které se uzavírá mezi kupujícím a prodávajícím. Je to obdoba české smlouvy o smlouvě budoucí. Náležitosti smlouvy se ale zásadně liší. Kupující si musí být vědom toho, že podpisem smlouvy Kaufanbot ještě nedochází ke koupi nemovitosti, ale pouze k jeho souhlasu. Nicméně závaznost smlouvy nabývá účinku od přijetí nabídky (podepsaného Kaufanbotu ze strany kupujícího) prodávajícím. Smlouva Kaufanbot není nabídka k prodeji od prodávajícího, nýbrž nabídka ke koupi ze strany kupujících. Pokud kupující odstoupí od smlouvy (např. kvůli Hypotečnímu úvěru), má prodávající obecně nárok na náhradu škody. Náležitosti smlouvy Kaufanbot: 

• Kupní cena a poplatky (DPH, daň z převodu nemovitosti, notářské poplatky)
• Zatížení - zmínka o tom, že nemovitost se prodává bez zatížení (nemovitost není pronajatá, zatížená hypotékou apod.)
• Jmenování právního zástpuce nebo notáře, který sepíše Kupní smlouvu a provede následné kroky k uzavření obchodu
• Zapsání realitního makléře a výše provize
• Postup zpracování kupní smlouvy - datum vystavení Kupní smlouvy, datum podpisu Kupní smlouvy, datum plateb, datum předání nemovitosti
• Časový limit platnosti smlouvy Kaufanbot
• Další nezbytné náležitosti - poskytnutí Hypotečního úvěru s časovým omezením

3. Kupní smlouva

Kupní smlouvu není možné sepsat svépomocí nebo stáhnout verzi kupní smlouvy z internetu. V Rakousku má právo sepsat Kupní smlouvu ke koupi nemovitosti pouze právní zástupce nebo notář. Jmenovitě je určen již ve smlouvě Kaufanbot. V Rakousku se vystavuje pouze jeden výtisk Kupní smlouvy (v České republice jsou dva), který je po podpisu zavkladován do katastru nemovitostí. Podpis Kupní smlouvy musí být notářsky ověřen buď v Rakousku u pověřeného notáře nebo v České republice na Rakouském konzulátu v Praze a v Brně, případně u jakéhokoliv zvoleného notáře či advokáta v České republice, který má povolení k ověřování písemných smluv. 

4. Treuhandschaft 

Treuhandschaft je obdoba advokátní nebo notářské úschovy, která je v rakousku regulovaná zákonem. Kupující je obeznámen o vykonavateli funkce (Treuhänder) zasláním dokumentu, který obsahuje všechny náležitosti nutné k jeho vykonávání. 

Treuhandschaft přes notáře - notář má před prodejem nemovtisoti povinnost nahlásit svou činnost do rakouského rejstříku Treuhandregister. Na požádání může vystavit kupujícímu potvrzení. 

Treuhandschaft přes advokáta - Rakouská advokátní komora ručí za správné zacházení se svěřenými penězi. Advokát musí svou činost ohlásit na rakouské advokátní komoře a je zapsán do tzv. Treuhandbuch, stejně jako musí nahlásit i ukončení této činnosti. Každý případ se nahlašuje jednotlivě. 

Pro účely této úschovy notář nebo advokát zřídí svému klientovi samostatný bankovní účet, kam buď klient nebo Hypoteční banka převádí kupní cenu nemovitosti a další poplatky (daň z převodu nemovitosti, poplatek za zapsání do katastru nemovitostí, notářské poplatky, DPH). Treuhänder poté převádí ujednané částky na určené instituce a samozřejmě i kupní cenu prodávajícímu. 

5 .Daňové aspekty

Nákup nemovitostí v Rakousku podléhá dani z převodu nemovití (sazba daně je 3,5 % z kupní ceny nemovitosti). Za registraci vlastnických práv do katastru nemovitostí se rovněž platí poplatek (ve výši 1,1 % z kupní ceny nemovitosti). Předpokladem pro registraci vlastnického práva je kromě výše uvedených dokladů i doklad o zaplacení daně z převodu nemovitosti příslušnému finančnímu úřadu (tzv. Osvědčení o povolení). Vypořádání je prováděno smluvním právním zástupcem, který může také vyměřit daň z převodu nemovitostí a poplatek za zápis do katastru nemovitostí a zaplatit tyto daně příslušnému finančnímu úřadu. To může výrazně urychlit nejen zpracování kupní smlouvy, ale i celý prodej.