Daň z výnosu z nemovitosti

Co je daň z výnosu z nemovitosti (ImmoESt)?

Daň z výnosu z nemovitosti je součástí daně z příjmu. Od 1. dubna 2012 jsou zdanitelné nemovitosti a pozemky, pokud při jejich prodeji vznikl zisk. Nemovitosti, které byly určitou dobu užívány jako hlavní bydliště (trvalý pobyt), jsou od daně osvobozeny.

Finanční úřad předpokládá, že rychlým prodejem nebo prodejem nemovitosti, která nikdy nebyla hlavním bydlištěm, vznikl dodatečný příjem, a ten se tedy zdaňuje.

Kdo je od ImmoESt osvobozen?

Hlavní bydliště (trvalý pobyt):
Osvobození potvrzuje, že nemovitosti užívané dlouhodobě jako hlavní bydliště nejsou zdanitelné. Krátké nebo částečné užívání může vést k ztrátě tohoto osvobození.
Hlavní bydliště je osvobozeno, pokud:

• Nemovitost byla od pořízení až do prodeje neustále hlavním bydlištěm.

• Nemovitost byla alespoň 2 roky hlavním bydlištěm.

• V posledních 10 letech byla nemovitost alespoň 5 let hlavním bydlištěm. Pokud byla nemovitost v ostatních letech pronajímána, osvobození stále platí.

Pozn.: Osvobození se nepřenáší na dědice, i když rodiče splnili všechny podmínky.

Výrobní osvobození – vlastní výstavba:
Pokud není možné osvobození hlavního bydliště, může nastoupit výrobní osvobození. Platí pouze na stavbu samotnou, nikoliv na hodnotu pozemku. Budova je považována za vlastní, pokud jste ji postavili od základů sami. Rozsáhlá rekonstrukce se za novou výstavbu nepovažuje. I při zadání stavby firmě platí osvobození, ale případné překročení nákladů nesete sami.

Dědictví a dary – bez ImmoESt:
Při dědictví nebo daru se ImmoESt neplatí. Pokud však prodáte zděděnou či darovanou nemovitost bez osvobození hlavního bydliště, daň se platí. Relevantní je datum pořízení původním vlastníkem. Osvobození předchozího vlastníka se na dědice nepřenáší.

Vyvlastnění a výměna – osvobozeno:
Pokud musíte prodat nemovitost kvůli vyvlastnění, ImmoESt se neplatí.

Kdo musí ImmoESt platit?

Pokud žádné z výše uvedených osvobození neplatí, je vaše nemovitost zdanitelná.

Rozlišuje se mezi:

• Nový majetek (Neuvermögen) – pořízen od 31.03.2002
  Zisk (rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou) je zdaněn sazbou 30 %, pokud neplatí žádné osvobození.

• Starý majetek (Altvermögen) – pořízen před 31.03.2002
  Prodej se zdaní paušálně 4,2 %.

Výpočet zisku u nového majetku

Pokud jste nemovitost kupovali jako investici, mohou různé rekonstrukce či přístavby snížit zisk a tím i ImmoESt. Finanční úřad toto nazývá úpravou pořizovací ceny. U starého majetku to není možné, protože zisk je zahrnut v paušálu.